Dự thảo quy định điều kiện tách hợp thửa diện tích tối thiểu được tách thửa tại Đồng Nai năm 2024

Quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai .

ỦY BAN NHÂN DÂN CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TỈNH ĐỒNG NAI Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

____________ _____________________________________

QUY ĐỊNH

Về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai

(Ban hành kèm theo Quyết định số /2024/QĐ-UBND

ngày tháng năm 2024 của UBND tỉnh)

__________________

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

1. Quyết định này quy định về điều kiện tách thửa đất, điều kiện hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đất đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

2. Loại đất được phép tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại Quyết định này được xác định theo loại đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). Trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 9 Quyết định này.

3. Quy định này không áp dụng đối với các trường hợp sau:

a) Tách thửa đất để thực hiện quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

b) Tách thửa đất, hợp thửa đất trong các dự án đầu tư cảng hàng không, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu công nông nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận;

c) Tách thửa đất để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Thửa đất đã hình thành hoặc đã tách thửa từ trước ngày 29 tháng 8 năm 2008 (ngày Quyết định số 49/2008/QĐ-UBND ngày 19 tháng 8 năm 2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai về quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai có hiệu lực thi hành), hiện đang sử dụng ổn định, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai;

đ) Tách thửa đất, hợp thửa đất để chuyển quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

e) Tách thửa đất để thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

g) Dự án đã có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng và đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện tách thửa đất, hợp thửa đất theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt bằng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương, Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tại các huyện, thành phố thực hiện thủ tục về tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Người sử dụng đất có yêu cầu tách thửa đất, hợp thửa đất để thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án nhân dân các cấp.

4. Cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức, cá nhân khác có quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong quy định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Đường giao thông công cộng (gồm: đường bộ và đường thủy):

a) Đường bộ là những tuyến đường giao thông thuộc thẩm quyền cấp trung ương, cấp tỉnh, cấp huyện (bao gồm: huyện, thành phố), cấp xã (bao gồm: xã, phường, thị trấn) quản lý. Trong đó, đối với những tuyến đường giao thông thuộc thẩm quyền cấp xã quản lý là những tuyến đường giao thông công cộng đã được đặt tên hoặc đường giao thông công cộng được sử dụng vào mục đích sử dụng chung của cộng đồng dân cư sinh sống trong khu vực; đối với bờ kênh, bờ đê công cộng thì phải gắn liền với mục đích phục vụ giao thông công cộng và phải đảm bảo các phương tiện giao thông đường bộ lưu thông, đồng thời phải kết nối với hạ tầng giao thông trong khu vực.

b) Đường thủy là hệ thống sông, kênh, rạch do nhà nước quản lý phải gắn liền với mục đích phục vụ giao thông công cộng và phải đảm bảo các phương tiện giao thông đường thủy lưu thông.

2. Lối đi là một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất do người sử dụng đất dành ra để làm lối đi theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.

Điều 4. Nguyên tắc tách thửa đất, hợp thửa đất

Ngoài việc đáp ứng nguyên tắc theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 thì việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

1. Tạo sự thuận lợi trong việc quản lý, sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

2. Tạo sự thuận lợi và nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.

3. Đảm bảo việc cập nhật, chỉnh lý, quản lý cơ sở dữ liệu đất đai được đầy đủ, chính xác và kịp thời.

4. Đảm bảo dân chủ, công khai, minh bạch, công bằng trong quá trình thực hiện.

Chương II

QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN TÁCH THỬA ĐẤT, ĐIỀU KIỆN HỢP

THỬA ĐẤT VÀ DIỆN TÍCH TỐI THIỂU ĐƯỢC TÁCH THỬA

ĐỐI VỚI MỘT SỐ LOẠI ĐẤT

5. Điều kiện tách thửa

1. Điều kiện chung tách thửa đất:

a) Đảm đảo các điều kiện theo quy định tại Điểm a, b, c Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024.

b) Ngoài ra, việc tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện như sau:

- Thửa đất hoặc một phần thửa đất chưa có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có thông báo thu hồi đất một phần thửa đất, xác định được phạm vi diện tích, ranh giới thu hồi đất thì phần diện tích, ranh giới còn lại không bị thu hồi của thửa đất đó được phép tách thửa đất.

- Việc tách thửa phải gắn với thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng một phần thửa đất; tách thửa để chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai.

- Đất không thuộc khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt theo quy định pháp luật.

2. Điều kiện về kích thước thửa đất:

a) Điều kiện về kích thước thửa đất ở:

Phương án 1:

Sau khi tách thửa đất và trừ đi diện tích đất nằm trong chỉ giới đường đỏ, diện tích nằm trong phạm vi vùng phụ cận bảo vệ công trình thủy lợi (nếu có) thì thửa đất mới hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại phải đảm bảo điều kiện về kích thước thửa đất như sau:

- Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 19m (mười chính mét): Đối với đất ở đô thị phải có chiều rộng thửa đất tối thiểu là 05m; đối với đất ở nông thôn phải có chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 05 m.

- Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng có lộ giới nhỏ hơn 19m (mười chính mét): Đối với đất ở đô thị phải có chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04 m; đối với đất ở nông thôn phải có chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04m.

- Thửa đất tiếp giáp đường giao thông công cộng nhưng chưa quy định lộ giới giao thông: Đối với đất ở đô thị phải có chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04 m; đối với đất ở nông thôn phải có chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 05 m.

Phương án 2:

- Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng có có lộ giới nhỏ hơn 19m (mười chính mét): Đối với đất ở đô thị phải có chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 04m; đối với đất ở nông thôn phải có chiều rộng của thửa đất tối thiểu là 05m.

b. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở

a) Thửa đất sau tách thửa phải đảm bảo quy định tại khoản điểm a khoản 2 Điều này và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng;

b) Trường hợp thửa đất được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì việc tách thửa phải được sự chấp thuận của cơ quan chấp thuận đầu tư..

3. Điều kiện tách thửa đất ở:

a) Trường hợp tách thửa đất ở tiếp giáp đường giao thông công cộng:

- Đảm bảo điều kiện quy định tại Khoản 1, Điểm a Khoản 2 Điều này;

- Thửa đất mới hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng; đảm bảo cấp nước, thoát nước và cấp điện; đồng thời đảm bảo diện tích tối thiểu tại Điều 7 quy định này.

b) Trường hợp tách thửa đất ở tiếp giáp với đất do nhà nước quản lý (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp), sau đó mới tiếp giáp hệ thống đường bộ:

- Đảm bảo điều kiện quy định tại Khoản 1, Điểm a Khoản 2 Điều này;

- Thửa đất mới hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải tiếp giáp phần đất do nhà nước quản lý, sau đó mới tiếp giáp hệ thống đường bộ; đảm bảo cấp nước, thoát nước và cấp điện; đồng thời đảm bảo diện tích tối thiểu tại Điều 7 quy định này.

c) Trường hợp tách thửa đất ở không tiếp giáp đường giao thông công cộng nhưng người sử dụng đất có thỏa thuận dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi:

- Đảm bảo điều kiện quy định tại Khoản 1, Điểm a Khoản 2 Điều này;

- Thửa đất có đất ở được cấp giấy chứng nhận có nguồn gốc là công nhận quyền sử dụng đất;

- Thửa đất ở mới hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải tiếp giáp với lối đi; bảo đảm cấp nước, thoát nước và cấp điện; đồng thời đảm bảo diện tích tối thiểu tại Điều 7 quy định này;

- Trước khi thực hiện tách thửa đất thì người sử dụng đất phải cắm mốc, xác định phạm vi diện tích, ranh giới lối đi; tự nguyện trả lại đất và phải được UBND cấp huyện nơi có đất quyết định thu hồi đất và giao cho UBND cấp xã quản lý theo quy định.

4. Điều kiện tách thửa đất nông nghiệp:

a) Đảm bảo điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Thửa đất nông nghiệp mới hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu tại Điều 8 quy định này;

c) Thửa đất nông nghiệp sau tách thửa phải tiếp giáp với đường giao thông công cộng hoặc đảm bảo dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 3 Điều 254 Bộ Luật Dân sự và phải thực hiện đăng ký xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 29, Điều 133 Luật Đất đai, lối đi này không phải là đường giao thông công cộng..

Điều 6. Điều kiện hợp thửa đất

1. Các thửa đất hợp thửa phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Đảm đảo các điều kiện theo quy định tại Điểm a, b, c Khoản 1 và Khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai năm 2024.

b) Ngoài ra, việc hợp thửa đất còn phải đảm bảo các điều kiện như sau:

- Trường hợp tách một phần diện tích của thửa đất để hợp với thửa đất liền kề hoặc hợp một phần diện tích tách thửa của các thửa đất liền kề thì phần diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và diện tích còn lại của từng thửa đất vừa tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo từng loại đất quy định tại Điều 7 và Điều 8 Quyết định này. Việc tách thửa đất phải thực hiện đồng thời với hợp thửa.

- Trường hợp được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án thì được hợp thửa đất phù hợp với dự án và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Trường hợp thửa đất nhỏ hẹp do nhà nước quản lý được cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề thì phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất trước khi cấp Giấy chứng nhận.

- Trường hợp thửa đất thuộc khu vực đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thì việc hợp thửa đất được thực hiện sau khi có ý kiến của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chấp thuận.

Điều 7. Diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở

Sau khi tách thửa đất và trừ đi diện tích thuộc hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng, thuộc quy hoạch thực hiện các công trình, diện tích nằm trong phạm vi vùng phụ cận bảo vệ công trình thủy lợi (nếu có) thì thửa đất mới hình thành do tách thửa và thửa đất còn lại phải đảm bảo điều kiện diện tích tối thiểu như sau:

Phương án 1:

a) Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng có lộ giới giao thông lớn hơn hoặc bằng 19 m (mười chín mét) thì:

- Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 80m2 (tám mươi mét vuông).

- Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại nông thôn là 100m2 (một trăm mươi mét vuông).

b) Thửa đất tiếp giáp với đường giao thông công cộng có lộ giới giao thông lớn hơn hoặc bằng 19 m (mười chín mét) thì:

- Diện tích tối thiểu của thửa đất sau tách thửa đối với đất ở tại đô thị (kể cả xã Long Hưng, thành phố Biên Hòa) là 60m2 (sáu mươi mét vuông).